micro foncier : abattement de 30 %, plafond et déclaration en 2026

Le régime micro foncier est la manière la plus simple de déclarer vos revenus locatifs : si vous encaissez moins de 15 000 euros de loyers bruts par an en location nue, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % et vous n’avez qu’une seule case à remplir sur votre déclaration de revenus. Pas de comptabilité, pas d’annexe 2044, pas de justificatifs de charges à conserver. En contrepartie, vous ne pouvez rien déduire de plus : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière et frais de gestion sont réputés couverts par l’abattement. Ce guide détaille le fonctionnement du micro foncier en 2026, les conditions pour en bénéficier, la façon de le déclarer et, surtout, la méthode pour vérifier s’il reste plus avantageux que le régime réel dans votre situation.

le micro foncier en bref : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 euros

Le micro foncier est un régime d’imposition simplifié réservé aux propriétaires bailleurs qui louent un logement nu, c’est à dire non meublé. Il s’applique de plein droit dès que vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 euros, charges non comprises, pour l’ensemble de votre foyer fiscal. Vous n’avez aucune démarche à faire pour en bénéficier : c’est le régime par défaut sous ce seuil.

Son principe tient en une phrase : le fisc considère que vos charges représentent forfaitairement 30 % de vos loyers, et il ne taxe donc que les 70 % restants. Ce montant net s’ajoute à vos autres revenus et il est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.

• plafond : 15 000 euros de loyers bruts par an, pour tout le foyer fiscal ;
• abattement : 30 %, appliqué automatiquement, sans justificatif ;
• déclaration : une seule case à remplir, la case 4BE de la déclaration 2042 ;
• contrepartie : aucune charge réelle déductible, aucun déficit foncier possible.

qui peut bénéficier du régime micro foncier ?

Trois conditions doivent être réunies. Elles s’apprécient au niveau du foyer fiscal, pas du seul propriétaire du bien.

les trois conditions à remplir

• louer un logement nu : la location meublée relève d’une autre catégorie d’imposition, les bénéfices industriels et commerciaux, avec son propre régime simplifié (le micro BIC). Un logement loué vide de meubles entre bien dans les revenus fonciers ;
• rester sous 15 000 euros de loyers bruts : on additionne tous les loyers hors charges perçus par le foyer fiscal sur l’année, tous biens confondus. Le seuil s’apprécie sans ajustement prorata temporis : si vous avez loué seulement 6 mois et encaissé 9 000 euros, vous restez éligible ;
• ne pas relever d’un dispositif fiscal exclu : certains régimes spéciaux imposent le régime réel, même sous le plafond.

les cas d’exclusion à connaître

Le micro foncier est fermé aux bailleurs qui bénéficient déjà d’un avantage fiscal spécifique sur le bien loué : monuments historiques, dispositifs Besson ancien ou Borloo ancien, conventionnement Cosse, ou encore logements détenus en nue-propriété dont les travaux sont déduits par ailleurs. Autre subtilité : si vos seuls revenus fonciers proviennent de parts de SCI ou de SCPI, le micro foncier ne s’applique pas. Il redevient accessible si vous percevez aussi des loyers d’un bien détenu en direct.

En revanche, un bien loué en indivision est parfaitement compatible : chaque indivisaire déclare sa quote-part de loyers et le plafond de 15 000 euros s’apprécie sur cette quote-part. Si le logement que vous mettez en location est détenu à plusieurs, notre guide sur l’indivision des biens détaille les règles de gestion et de répartition des revenus entre indivisaires.

comment fonctionne l’abattement de 30 % ?

L’abattement est forfaitaire : il ne dépend ni de vos charges réelles, ni de la nature du bien, ni de votre zone géographique. Vous déclarez le montant brut de vos loyers, et l’administration calcule elle même le revenu imposable en retranchant 30 %.

Prenons un exemple simple : vous percevez 10 800 euros de loyers hors charges dans l’année. Le fisc retient 70 % de cette somme, soit 7 560 euros de revenu foncier imposable. Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 %, vous paierez 2 268 euros d’impôt sur le revenu et 1 300 euros de prélèvements sociaux (17,2 %), soit environ 3 568 euros de taxation totale.

La taxation effective de vos loyers en micro foncier se calcule donc facilement : (tranche marginale + 17,2 %) multiplié par 70 %. Avec une tranche à 30 %, vos loyers sont taxés à environ 33 % du brut ; avec une tranche à 11 %, autour de 19,7 %.

micro foncier ou régime réel : la règle des 30 % de charges

Tout l’enjeu est là. Le micro foncier est avantageux tant que vos charges réelles restent inférieures à 30 % de vos loyers. Au delà, le régime réel devient mathématiquement plus intéressant, puisqu’il permet de déduire vos dépenses effectives : intérêts d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion locative, charges de copropriété non récupérées et surtout travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration. Le poids des intérêts est loin d’être anecdotique quand le bien a été financé à crédit : les banques acceptent d’ailleurs plus volontiers d’emprunter sans apport pour un investissement locatif, précisément parce que les loyers et la fiscalité soutiennent le dossier.

Le régime réel prend un intérêt décisif quand vous réalisez de gros travaux. Si vos dépenses dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 euros par an, l’excédent étant reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Un bailleur qui rénove une passoire thermique avant relocation a donc rarement intérêt à rester en micro foncier l’année des travaux. Pour financer ce type de chantier sans toucher à votre épargne, vous pouvez comparer les solutions de crédit dédiées dans notre guide pour financer des travaux de rénovation : les intérêts d’un emprunt contracté pour des travaux locatifs sont eux mêmes déductibles au régime réel.

Attention au caractère engageant de l’option : si vous choisissez le réel alors que vous étiez éligible au micro foncier, cette option est irrévocable pendant 3 ans, puis reconduite tacitement chaque année. Faites vos calculs sur plusieurs années avant de basculer, pas seulement sur l’année des travaux.

déclarer ses loyers en micro foncier : la case 4be

La déclaration est d’une simplicité remarquable. Sur votre déclaration de revenus 2042, rendez vous dans la rubrique « revenus fonciers » et reportez le montant brut de vos loyers encaissés dans l’année, hors charges locatives refacturées au locataire, dans la case 4BE. C’est tout : pas d’annexe 2044, pas de détail des charges, pas de calcul à faire. L’administration applique l’abattement de 30 % automatiquement.

Trois erreurs classiques à éviter :

• déclarer le loyer net d’abattement : c’est le montant brut qui va en case 4BE, jamais les 70 % ;
• inclure les provisions pour charges payées par le locataire : elles ne sont pas des loyers, ne les comptez pas ;
• oublier un bien : le seuil et la déclaration couvrent tous les logements nus du foyer fiscal, y compris une quote-part d’indivision.

Côté trésorerie, vos revenus fonciers alimentent l’acompte contemporain du prélèvement à la source : l’administration prélève chaque mois ou chaque trimestre une avance calculée sur vos derniers revenus déclarés. Pensez à ajuster cet acompte dans votre espace en ligne si vos loyers évoluent fortement, par exemple après une vente ou une vacance locative prolongée.

trois situations concrètes pour vous situer

studio loué 650 euros par mois, sans travaux

Loyers annuels : 7 800 euros. Charges réelles : 1 450 euros de taxe foncière, assurance et copropriété, soit 18,6 % des loyers. Le forfait de 30 % (2 340 euros) est plus généreux que les charges réelles : le micro foncier gagne, sans hésitation et sans paperasse.

appartement hérité en indivision entre deux frères

Loyers annuels : 13 200 euros, soit 6 600 euros de quote-part chacun. Chaque indivisaire reste très en dessous du plafond de 15 000 euros et déclare 6 600 euros en case 4BE. Le micro foncier s’applique individuellement, même si le total des loyers du bien dépasse ce que percevrait un bailleur seul éligible.

maison ancienne avec 18 000 euros de rénovation

Loyers annuels : 9 600 euros. L’année des travaux, les charges écrasent les recettes : au régime réel, le bailleur crée un déficit foncier d’environ 10 000 euros imputable sur son revenu global, ce qui peut effacer plusieurs milliers d’euros d’impôt. Le micro foncier, lui, aurait taxé 6 720 euros de revenu malgré les travaux. Ici, l’option pour le réel s’impose, en gardant en tête l’engagement de 3 ans.

faq

quel est le plafond du micro foncier en 2026 ?Le plafond du micro foncier reste fixé à 15 000 euros de loyers bruts annuels, hors charges, pour l’ensemble du foyer fiscal. Au delà, le régime réel s’applique obligatoirement dès le premier euro.
peut-on déduire des travaux en micro foncier ?Non. L’abattement forfaitaire de 30 % couvre toutes les charges, travaux compris. Si vos travaux sont importants, l’option pour le régime réel permet de les déduire et, le cas échéant, de créer un déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 euros par an sur le revenu global.
le micro foncier s’applique-t-il à la location meublée ?Non. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec le régime micro BIC et son abattement de 50 %. Le micro foncier concerne uniquement la location nue.
comment passer du micro foncier au régime réel ?Il suffit de déposer une annexe 2044 avec votre déclaration de revenus : ce dépôt vaut option pour le régime réel. L’option est irrévocable pendant 3 ans, puis reconduite tacitement chaque année tant que vous continuez à déposer une 2044.
que se passe-t-il si mes loyers dépassent 15 000 euros en cours d’année ?Vous basculez automatiquement au régime réel pour l’ensemble de l’année concernée : vous devez alors remplir l’annexe 2044 et déclarer vos charges réelles. Le dépassement ne se lisse pas et ne se proratise pas.